租赁的个税问题，政策的规定!

　　政策规定
　　1.《个人所得税法》规定:财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额.
　　2.财产租赁所得能扣除税费
　　《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》规定:有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为:
　　（一）财产租赁过程中缴纳的税费;
　　（二）向出租方支付的租金;
　　（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;
　　（四）税法规定的费用扣除标准.
　　《国家税务总局关于印发<征收个人所得税若干问题的规定>的通知》规定:
　　（一）纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税（缴款）凭证,从其财产租赁收入中扣除.
　　（二）纳税义务人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用.允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止.
　　（三）确认财产租赁所得的纳税义务人,应以产权凭证为依据.无产权凭证的,由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人.
　　（四）产权所有人死亡,在未办理产权继承手续期间,该财产出租而有租金收入的,以领取租金的个人为纳税义务人.
　　实务讨论:四千元是扣完税费后的还是扣税费前的?
　　1.政策关键词:学习政策方法和习惯很重要,
　　《个人所得税法》规定的是"每次收入不超过四千元的":规定的是"每次收入"
　　国税发规定,"取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减除规定费用和有关税、费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用.",是取得财产租赁收入可以减除相关税费,也就是减除完了还是"每次收入".
　　所以,根据上述分析,四千元是扣完税费后的标准.
　　2.实务案例（摘自2019年注会《税法》教材）
　　刘某于2019年1月将其自有的面积为150平方米的公寓按市场价出租给张某居住.刘某每月取得租金收入4500元,全年租金收入54000元.计算刘某全年租金收入应缴纳的个人所得税(不考虑其他税费).财产租赁收入以每月内取得的收入为一次,按市场价出租给个人居住适用10%的税率,因此,请计算刘某每月及全年的应纳税额.
　　【答案】（备注《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》规定,对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税.）
　　(1)每月应纳税额=4500×(1-20%)×10%=360(元)
　　(2)全年应纳税额=360×12=4320(元)
　　本题在计算个人所得税时未考虑其他税、费.如果对租金收入计征增值税、城市维护建设税、房产税和教育费附加等,还应将其从税前的收入中先扣除后再计算应缴纳的个人所得税.假定,当年2月因下水道堵塞找人修理,发生修理费用1000元,有维修部门的正式收据,则2月和3月的应纳税额为:
　　(1)2月应纳税额=(4500-800-800)×10%=290(元)
　　(2)3月应纳税额=(4500-200)×(l-20%)×10%=344(元)

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